Дом и участок Строим дом Баня и сауна Экономия Страны Истории

 

Недвижимость в Эстонии

Строительство собственного загородного дома – интересная тема для разговора в любой стране. Интересно, а как обстоят дела у наших соседей? Что происходит на рынке земли в Эстонии? К тому же последние события на рынке недвижимости этой страны представляют немалый интерес.

Как вы понимаете, судить о рынке земли в Эстонии из Пскова, не самый лучший вариант для журналиста, даже, несмотря на то, что до границы порядка шестидесяти километров. Согласитесь, что лучше познакомиться с ситуацией на месте и расспросить о ней знающих людей. Как говорится, сказано – сделано. Оформляем все необходимые документы и едем в Таллинн.

Что в моде? Дома или квартиры?

«Я думаю, все же дома, - немного задумавшись, отвечает на мой вопрос руководитель фирмы, занимающейся недвижимостью в Таллинне. И сразу поясняет:  - Люди живут по средствам, если есть средства на квартиру – живут в квартире, если есть средства на дом – то в домах. Хотя я встречал людей, которые говорят:  «Мне дом не нужен, за ним надо ухаживать, его нужно топить»,  но такие,  скорее исключение. Мое мнение, дом лучше. Я сам лично жил и в доме, и в квартире. Думаю, сделать вывод и ответить на этот вопрос может тот, кто пожил какое-то время в доме и в квартире.  Если говорить о содержании (освещение, отопление и т.п.), то в расчете по квадратным метрам дом дешевле, но поскольку обычно метраж домов больше чем квартир, поэтому выходит примерно одинаково».

Я попросил, чтобы мне показали земельные участки в разных районах. Мы садимся в машину и продолжаем разговор. «Если бы я жил в Таллинне, то хотел бы иметь дом у моря, или, по крайней мере, чтобы из окна был виден морской пейзаж. А где предпочитают строить дома жители Таллинна? В самом городе или за городом. Или не важно, лишь бы у моря?», - задаю я следующий вопрос.

«Я не могу судить за всех, - отвечает Александр. - Но наиболее ценные районы, с точки зрения стоимости земельных участков, те, что расположены в городе, близко к городу и возле моря. Больше всего ценится комфорт, к примеру, есть ли рядом торговый центр, детский сад, школа, недалеко шоссе, чтобы было удобнее добираться на работу. Обжитость района играет существенную роль».

А в Таллинне, как и в любом другом городе, есть более престижные районы и менее престижные. Мы начинаем осмотр с района Пирита (Pirita – название реки,  по обе стороны которой, располагается район). Он находится и близко к центру, и на берегу моря. Это, пожалуй, самый престижный район, да и довольно комфортный, рядом пляж и яхт-клуб.

Расчет стоимости земли в Эстонии идет по квадратным метрам, в то время как в России обычно говорят о стоимости «сотки».  Квадратный метр  в престижном районе, таком как Пирита, сейчас стоит в среднем 2000 – 3000 крон (1 крона примерно 2 руб. 25 коп.).  Т.е. участок вполне достаточный для строительства и жизни (порядка 10 соток) может обойтись вам примерно 3 млн. крон (т.е. 6,75 млн. руб.).

Немного пониже земля стоит в районе Какумяйа (Кakumae). К примеру, если цена участка в Пирита составляет, скажем, 3,2 млн. крон, то в этом районе подобный участок стоит 2,8 – 2,9 млн. крон.

Ныммэ (Nоmme) – также достаточно престижный район для индивидуальной жилой застройки. Он застраивался намного раньше, чем районы Пирита и Какумяйя, там «строились» в свое время наиболее обеспеченные жители города. Соседство  уважаемых людей явилось фактором престижа и обусловило спрос на недвижимость в этом районе.

Интересно, что в престижных районах участок может стоить достаточно дорого, даже если еще не получено разрешение на подключение к коммуникациям (стоимость подключений может составить дополнительные затраты в 200-300 тыс. крон).

Более  дешевые районы расположены в нескольких километрах за чертой города и вдали от моря. К примеру, район Ассаку, что недалеко от аэропорта. Там участок может стоить в 2-2,5 раза дешевле. «Сейчас есть предложение – участок со всеми коммуникациями (подключение к электричеству, газу, воде, отоплению) площадью 10 соток  по цене 1,2 млн. крон», - рассказывает Александр. 

Можно приобрести землю и в районах, которые воспринимались раньше как дачные. Там были небольшие огороды и дома. Сейчас же многие стали перестраивать эти дачи в дома. В таком районе вдалеке от моря можно  купить участок земли примерно за 1,5 млн. крон.

Вспоминаю свою недавнюю статью в «МК» про рынок земли Пскова и понимаю, критерии ценности земли примерно одинаковые: центр, вода (у нас, к сожалению, только река), коммуникации, престижное соседство – все это факторы удорожания земельного участка. Впрочем, вряд ли можно было ожидать иного.

Повторяет ли рынок земли Псковской области таллиннский сценарий?

«Земля существенно выросла в цене  за последние пять лет, - рассказывает Александр. - Четыре года назад мы купили в Какумяйа участок за 250 тыс. крон. Сейчас он стоит 2,5 млн. крон.  То есть его цена выросла в 10 раз. Цены поднялись до уровня европейских, и теперь они будут расти вместе со всей Европой. Это примерно 10-15% в год. Совсем  недавно был пик роста, теперь рост остановился и начинается стабилизация, в течение которой может быть и временное снижение цен».

В эстонской прессе тема рынка земли сейчас очень актуальна. Причем оценки можно встретить самые разные, порою противоречивые. Часть авторов склоняется к тому, что  произошел перегрев рынка, иными словами, предприимчивые люди скупили в прошлые годы все участки, вследствие чего цены взлетели вверх. Поскольку сам процесс роста цен продолжался несколько лет, на рынок приходили новые инвесторы и новые средства. Затем, произошло снижение спроса и те, кто купил землю заранее, с целью перепродажи, столкнулись с проблемой ее сбыта по высоким ценам. Сейчас же рынок пребывает в нерешительности. Либо инвесторы начнут продавать участки по более низким ценам, что может спровоцировать снижение цен (некоторые говорят даже о возможном кризисе рынка), либо инвесторы просто будут ждать, пока рост не возобновится.

«Как вы считаете, что ждет  рынок земли Таллинна в ближайшее время?», - задаю я вопрос моему собеседнику.

«Важно то, зачем человек приобретает землю. Если человек покупает дом или участок для себя, особой разницы, увеличилась его цена или упала, для него нет. Он планирует там жить, а не перепродавать его. Соответственно, для него такой дилеммы (продавать или нет) просто не существует. И он не будет увеличивать предложение на падающем рынке.   А что касается инвесторов, здесь все зависит от ожиданий. Если у инвестора есть «лишних» 2-3 млн. крон, он может ждать и пять лет. Земля все равно будет расти.

Если же человек вложил последние средства, то вероятно он будет искать удобный момент, чтобы продать сейчас участок. Нередко землю покупают в кредит, условия кредитования и их изменения также влияют на динамику рынка.

Интересно другое: в условиях перегрева рынка земля не стала так дешеветь, как квартиры. Возможно, даже некоторые районы не подешевеют, а станут дорожать. Но снижение доходности вложений на рынке земли и недвижимости заставило инвесторов задуматься. Сейчас недвижимость покупают с определенной целью. Раньше, скажем, пару лет назад покупали просто, потому что земля дорожала на глазах, не думая о том, что с ней можно делать, кроме как выгодно продать через некоторое время после покупки.

В прошлом году в Эстонии было тяжело купить землю. Торг был не на дни, а на часы. Один говорил: «Я предлагаю 1,9 млн. крон». Продавец звонит другому покупателю и говорит, сколько ему предлагают, а тот повышает цену, к примеру, до 2,1 млн. крон. Продавец звонит опять к первому и т.д. Сейчас все значительно сложнее, количество объектов выставленных на продажу увеличилось в разы, и  возможен вариант снижения земли в краткосрочном периоде».

В Псковской области также произошел рост цен на земельные участки, правда, не такой большой, как в Таллинне. За год земля «подросла» в 2 раза. Конечно, мы не вступаем в Евросоюз, а, значит, вряд ли можно ожидать выхода стоимости земли на европейский уровень. Тем не менее, земли, как говорится, больше не будет,  и она продолжает расти в цене. Будет ли такое, что она начнет падать. Думаю, маловероятно. Впрочем, как говорится, поживем – увидим.

Как найти землю?

В Эстонии есть 2 сайта, где наиболее полно представлена таллиннская недвижимость и предложения земельных участков. На главной страничке обоих сайтов можно выбрать русский язык, вся или почти вся недвижимость, которая выставляется на продажу частными лицами или риэлторскими бюро также выставляется и на них. Цену можно немного сбавить. Торг уместен. Сейчас, когда рынок на спаде, имеет смысл попытаться скинуть 10%.

«Есть даже такой вариант, если подходишь к участку, а он зарос травой, забор покосился, то можно попросить и более существенную скидку, даже 20-30%, - говорит мой собеседник. -  Стоит попробовать снизить цену на участок, который находится в продаже длительное время. Но необходимо учесть, что любой продавец заинтересован продать свой товар подороже. И на ваше желание уменьшить цену, сказав, что «вы уже не можете его продать по вашей цене несколько месяцев», продавец может просто снять свой участок с продажи, а затем сфотографировать его, к примеру, не с северо-востока, а с юга и с запада и начать продавать заново.

Узнать нужную вам информацию (тип земли, площадь застройки) можно по адресу или кадастровому номеру через земельный кадастр. В земельном департаменте можно узнать владельца участка. Думаю, 99% сделок по земле и недвижимости в Таллинне проходят с участием риэлторских компаний и частных риэлторов».

Сколько стоит дом построить?

Дома в Эстонии строят из тех же материалов, что и в России. Достаточно популярны модульные дома, которые заказываются на заводе. Их делают примерно три месяца (точнее даже меньше, просто на них, как мне сказали, есть очередь, поэтому приходится ждать), за пару дней бригада компании-производителя  производит их сборку на месте и установку, а затем делается внутренняя отделка. Для возведения  стен востребованы также и блоки, и дерево, и кирпич. Крыши обычно кроют метало-черепицей, керамико-черепицей, шифером, мягкой кровлей, вариантов десятки. В целом, строить можно как  самому (при участии и консультации специалистов), так и  заказать дом «под ключ».

«Все нормы просчитываются до начала строительства при разработке проекта, - говорит мой собеседник. - К примеру, расчет коэффициента, характеризующего теплопроводность материалов, позволяет сделать дом и теплым, и сэкономить при выборе утеплителей. Скажем, проще заказать блоки большего размера, чем тратить большие средства на утепление тонких стен из небольших блоков.

Строительство в среднем обходится в тысячу евро за квадратный метр дома (1 евро = 35,5 руб.). Средний дом для семьи в пять человек, это примерно 200 кв.м. (если делать два туалета, ванную, баню, отдельные спальни,  кабинет, большую кухню и гостиную).  Соответственно он обойдется порядка трех миллионов крон. Если купить участок за 1,5 млн. крон, то дом вместе с участком в конечном итоге обойдется примерно в 4,5 млн. крон. Если вы хотите участок в престижном районе и у моря, добавьте еще 1-1,5 млн. крон».

Есть множество факторов, которые также сказываются на ценности дома. К примеру,  округлые формы, правда, стоит учесть, что их возведение увеличит также стоимость строительства. Грамотно спланированный ландшафт, красивый естественный забор, ухоженная территория. Всего и не расскажешь в столь короткой статье.

Между тем, мы заканчиваем небольшую экскурсию, выезжаем за город по направлению к городу  Viimsi, расположенному немного в отдалении от Таллинна, но на берегу моря, кстати, в нем жил бывший президент Эстонии. В этом городе достаточно много новых домов, а, значит, есть возможность познакомиться с интересными архитектурными решениями, изучить особенности планирования территории участков и ландшафтный дизайн. Впрочем,  это тема для другой статьи.

Автор статьи Максим Голиков.

 


Другие статьи по схожей теме в левом меню «В тему».